转自层楼

作者麦格

“既期待又担忧，既渴盼又焦虑！ ”

(相关资料图)

对于2023年的楼市， 10个杭州房东里，估计7个是这样的心态吧 。

没办法，在全年交出惨淡的成绩单后，杭城二手房挂牌量持续突破新高。供多需少之下，愿意出价的诚心客户，就像金子一样珍贵。

小打小闹卖不动，大幅割肉舍不得，越来越多房东，寄希望于新年小阳春来扭转乾坤。

尤其那些本有机会出手、而又不舍得卖的房东，此时此刻的心情最是矛盾： 一边想等行情复苏，卖个更好的价钱；一边又怕市场继续低迷，房子愈发掉价 。

工作生活在江南岸的陈先生，就是典型代表。

手握两套房，一套是老小区，去年底有机会平价出手，但最终选择等今年；另一套是待交付红盘，虽然不太可能亏，但若行情不止跌，收益空间也会不断缩水。

01

陈先生的故事，还得从5年多前说起。

那是 杭州楼市烈火烹油的时代，也是“秩序混乱”的时期 。行情高涨，二手房价犹如脱缰野马，一手新房到处是“全款+人脉”的超高门槛（ 公证摇号次年才推行 ）。

也是在那时，陈先生一家卖掉了城北的房子，但因为先前购买的城南某新盘尚未交付，急需一套过渡房。

一开始的想法是买一套限价新房，租房过渡，毕竟资产增值才是首位。

和许多人一样，陈先 生瞄准了奥体大红盘——创世纪 ，手头的钱刚好可以按揭一套89㎡。但你知道的，在那个癫狂时期，这种“劣质客户”只能靠边站。

即便发动所有人脉，仍无济于事。对方虽然没有明说，但明里暗里都在表示，全款是最基本条件。

后来硬是东拼西借，凑足了全款，最终还是失之交臂。

最后各种因缘际会之下，陈先生入手了一套新家旁边的老房子。这是一个拥有 十几年房龄的老小区，80多㎡的多层小三房 （ 后加装了电梯 ），但周边配套十分完善。

相关税费，加上重新装修的投入，配合当时的行情，这套房成本还是挺高的。

“ 将来只要能把本金、房贷利息拿回来就行 。”对于这种难涨的房子，陈先生倒是一开始就给自己打好了预防针。

02

后来关于这套房子的行情，也确实如他所预测。

过去这5年时间里，陈先生有两次机会，可以保本出掉这套老房子，但最后都犹豫了。

第一次是2020年上半年，新家已交付，房子又满2无增值税，卖掉刚好可以腾出房票，去碰碰运气摇一套改善大四房（ 新家三房 ）。

由于自住装修品质不错，房子上架后很受欢迎，带看量相当不错。

但诚心出价的客户不多，其中有个意向非常强烈的买家，也 只出了一个平进平出的价格 。但这时候的陈先生，心气还是挺高的。

因为当时行情足够火热，小区有套同户型还卖出了一个超高价，于是果断拒绝。

再后来，2020年下半年行情出现调整，2021年又出台“2改5”新政，只能暂时下架，等待满5到来。

所以，大家应该猜到，第二次机会就是去年底。

在还有2个月就满5的时候，陈先生又遇到了一个诚心客户。 对方出价比2020年高出了二三十万，但只抹平这段时间的利息，还是一个“保本价”。

其实这次陈先生很犹豫，毕竟去年二手行情太差，客户太稀缺。但内心对2023年的期待还是战胜了一切。

不过很快，陈先生就萌生了后悔之意。

去年底杭州新房供应开足了马力，每个月都有几十张预售证涌向市场，中签率明显提升 。甚至那些一线红盘，绝大多数也不用拼社保了，人人都有机会，而且机会不小。

于是，他托中介向客户表达了见面谈的诉求，结果对方报价直接又砍了10万。

一气之下，陈先生干脆先短租出去，等新年3月再说了。“2023年上半年打算一定要卖掉，已经做好亏损的准备了。”陈先生无奈地说。

03

至于另一套待交付红盘，严格来说并不属于陈先生，而是和朋友共同投资的。

买入这套老小区后，手上还有点余钱的陈先生，并没有闲着，而是希望能再摇中一套红盘，让钱生出更多的钱。

但一来资金量不多，二来没房票，于是就跟一位老同事合作，四处碰运气。

终于在折戟十几次、付出数万元的冻资利息成本后， 在2021年8月的这波超强红盘潮中，幸运摇中了一套不限售的观品 。

号子中等偏上，拿下了一套高楼层的近200㎡边套五房。

虽然大家都很高兴，但也掏空了两户家庭的所有。 因为房子总价接近一千万，房票持有者可贷额度又很小，一咬牙索性全款付清 。

折腾了将近2个月，终于凑齐了款项。

用陈先生的话来说，银行里能借的钱全借了。不过有一点陈先生倒是挺佩服自己，没向亲戚朋友借一分钱。

负债前行的陈先生一伙， 一开始对观品的期待甚高，目标是卖到10万。

按当时的市场发展下去，倒也不夸张。

毕竟当时的奥体三兄弟，大户型无限逼近10万，就算是一些小户型，都卖出了惊人的9万+单价。更不用说，还有壹号院这个神盘，可以向上拉开巨大空间。

04

可世事怎会一直一帆风顺！

2021年第四季度开始，全国大行情开始向下掉头，号称“独立行情”的杭州也不例外。

一个显著表现就是新房变得慢慢好摇。但更直接的体现是“急转直下”的二手房价——伴随着成交量的持续萎靡，杭州二手房价已持续跌了一年多。

百分之二三十的跌幅很普遍，百分之三四十甚至腰斩也很正常 。

而算得上杭州最坚挺板块之一的奥体，同样也是一路跌。以创世纪为例，前年底大户型还能卖9万上下，去年底已不足8万。

更严峻的是，几乎每交付一个红盘，板块二手房价就会被投资客砸下去。

御虹府一交付，世纪城东翼只能卖5-6万；澄品一交付，世纪城核心主流房价，变成了7-8万； 去年嘉品交付，接下来还有君品，板块出货压力不断增大。

观品交付后，会不会又拉低房价呢？如此高总价接盘侠够吗？

对于这些，陈先生现在只能自我安慰，列举了三大优势。一是观品紧邻地铁口，胜过大多数奥体楼盘；二是小区纯改善定位，居住氛围更纯粹。

更重要的是，原计划2023年底交付的亚运村，被延期到了2024年底，错开了集中抛售期，压力小很多。

另外，按照嘉品提前交付的节奏，观品估计也会提前（ 原计划2023年9月 ）。

05

在陈先生看来，去年底杭州楼市就应该回暖了，只是疫情打乱了节奏。

这种说法也不是没道理。

过去一年，杭州二手房出现两波成交量反弹。一波是“517”新政后的5-7月，另一波是一系列限购、信贷放松下的11-12月。

从实际表现看，两波都是“以价换量”产生的成交为主。

但只要量可持续，也会引发价格的上行。原本去年底看上去是有这个机会的，但疫情的突然放开，让二手市场“直接躺平”。

有时候，市场就是一场心理博弈，势头被中断，可能就又会凉了。

对广大房东来说，肯定希望楼市再沸腾起来。他们一方面期待“疫情高峰”过后，迎来楼市小阳春；另一方面期待出台更强有力的救市政策。

“今年9月的亚运盛会，最好能再刺激下。”

但无论市场如何发展，对陈先生来说，新年的核心任务，就是把房子卖出去。

“赶在亚运村交付之前，一定要卖掉房子，还清贷款。 老小区哪怕亏本也要出掉，腾出房票赶紧摇新房才是王道。 ”

在陈先生看来，过去的决定，无论对错，都没必要抓着不放，无畏消耗自己。

直面明天，才是更值得的事情。

关键词： 年上半年 也是一路 你知道的